Comprar o vender un inmueble en Mallorca (vivienda en general, casa, chalet, adosado, piso, apartamento, garaje, finca rústica, olivar, local comercial, etc.) es una de las operaciones inmobiliarias más habituales en Baleares, pero también una de las que más riesgos esconde si se afronta sin un plan claro. En este artículo le explico, de forma clara y práctica, los pasos esenciales de la compraventa para que proteja sus intereses en todo momento.
Requisitos previos: elija bien la zona y el tipo de finca
Antes de pensar en comprar y/o vender un inmueble en Mallorca, debe asegurarse de que la parcela encaja con su proyecto (vivienda unifamiliar, comercio, rehabilitación, inversión, etc.). Revise el planeamiento local (PGOU o Plan General de Ordenación Urbana) y el planeamiento insular (IBA‑Plan General de Ordenación de las Islas Baleares) para confirmar la calificación de la finca y si admite o no la edificabilidad que usted busca.
No se deje engañar por el tiempo en verano o por fotografias publicitarias. Asegúrese de visitar la misma finca en diferentes temporadas y a distintas horas. No es lo mismo visitar un inmueble en pleno sol de verano que un día lluvioso de invierno. Por tanto, compruebe bien:
- Transporte público y accesos por carretera.
- Servicios cercanos: escuelas, centro sanitario, comercios, ocio, playas, etc.
- Ruido, vistas y posibles restricciones urbanísticas: distancias, alturas, uso turístico restringido, etc.
- Barrio y comunidad de vecinos.
Busque asesoramiento técnico y legal
Una vez haya encontrado el inmueble de sus sueños, no se aventure solo en una operación tan importante financieramente: al comprar y/o vender un inmueble en Mallorca siempre conviene contratar una Due Diligence a dos expertos:
- Un arquitecto o aparejador para verificar la legalidad de las construcciones existentes, la licencia de obra, la cédula de habitabilidad y posibles infracciones o edificaciones sin autorización.
- Un abogado especializado en derecho inmobiliario y urbanístico para verificar:
- Servidumbres (paso, abastecimiento, canalizaciones, etc.).
- Gravámenes registrales (hipotecas, embargos, prohibiciones de venta).
- Regulaciones locales y de la Comunidad Autónoma de Baleares.
Documentación que deben disponer vendedor y comprador
Al comprar y vender un inmueble en Mallorca, ambas partes deben preparar con antelación una serie de documentos.
Documentos habituales del vendedor:
- Título de propiedad inscrito en el Registro de la Propiedad. Es el título que habilita al vendedor a poder vender el inmueble. Ejemplo: escritura de compraventa, escritura de poder, escritura de aceptación de herencia, de legado, etc.
- Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad. Es importante que esté actualizada. Se obtiene directamente del Registro de la Propiedad. Al ser información pública, cualquier persona puede acceder a la información de una finca.
- Si hay construcción: Cédula de habitabilidad, licencia de obra, planos de la construcción debidamente sellados por un arquitecto oficialmente reconocido en España o por el Colegio de Arquitectos correspondiente.
- Certificado de eficiencia energética.
- Últimos 4 justificantes de haber abonado el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y la basura.
- Cédula urbanística o informe urbanístico de la finca.
- Certificado de no infracción urbanística.
- Si se trata de una vivienda en una comunidad de propietarios: certificado de estar al corriente de los pagos de las cuotas correspondientes.
Documentos habituales del comprador:
- Documento de identidad (DNI/NIE) y, en su caso, pasaporte, todo en vigor.
- Número de Identificación Fiscal (NIF) y, si procede, certificado de no residente.
- Permiso militar: en caso que el comprador tuviera la nacionalidad de un país fuera de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo y desea adquirir una finca rústica en Baleares, deberá solicitar previamente una autorización militar del Ministerio de Defensa. Tenga en cuenta que el plazo para obtenerla puede llegar o incluso superar los 6-8 meses en algunos casos. Para no perder el inmueble de sus sueños, le recomiendo integrar una cláusula adecuada en el contrato privado que impida que el vendedor pueda echarse atrás por causas injustificadas o pueda vender el inmueble a un tercero por mayor precio mientras usted está esperando a recibir dicha autorización o permiso militar. Existe la posibilidad de que las autoridades españolas, por el motivo que sea, le denieguen la concesión del permiso militar. En este caso es fundamental de que tenga derecho a exigir que le devuelvan íntegramente los pagos que hubiera efectuado a cuenta, de lo contrario se arriesga a perderlos.
Negociación del contrato y garantías ante incumplimiento
Durante la negociación del contrato de compraventa, ambas partes (comprador y vendedor) acuerdan:
- Precio, plazo de pago y forma de pago (contado, financiación bancaria, arras penitenciales o confirmatorias).
- Plazo para la firma de la Escritura Pública.
- Condicionantes (por ejemplo, obtener financiación, licencia de obra, desgravamen de hipoteca, etc.).
Este es uno de los puntos críticos de la operación. No se aventure solo y asegúrese su inversión. Contacte un abogado especialista en derecho inmobiliario para que le acompañe durante toda la compraventa.
Decida con claridad qué pasa si una de las partes incumple:
- Si vendedor o comprador no cumplen con el acuerdo, ¿qué penalización debe afrontar cada uno? ¿Vale cualquier incumplimiento o solo algunos determinados?
- Si se incumple un plazo, ¿qué sanciones o intereses se aplican?
- Si no se puede firmar por fuerza mayor, ¿qué consecuencias supone para las partes?
Estas cláusulas deben redactarse con precisión jurídica para evitar sorpresas desagradables, por lo que es recomendable que el contrato final sea preparado por un abogado, no por un intermediario ni por una simple descarga de internet o por inteligencia artificial.
La escritura pública: no la firme sin asesoría
Una vez alcanzado el acuerdo, en él se habrá fijado la fecha de la escritura pública ante notario. Este es otro de los puntos críticos de toda la operación: le saldrá más barato arriesgar un pequeño porcentaje (1‑2% de honorarios del abogado) que arriesgar un 98‑99% por un error legal, fiscal o por un «yo creía…«. Antes de la firma, revise minuciosamente el texto de la escritura, asegúrese sobre todo de que:
- se describa correctamente el inmueble, sus titulares actuales, sus dimensiones, sus estructuras, sus límites, etc;
- se describan las servidumbres, cargas y condiciones especiales;
- se describan correctamente todos los importes que el comprador debe entregar al vendedor.
Impuestos y gastos
Esta es la parte cuando comprador y vendedor deben asumir el pago de impuestos y gastos. Lo que cada parte ha de pagar depende en gran medida de su residencia fiscal en España. No es lo mismo ser residente o no residente. Aquí me limito a resumir los impuestos. En otro artículo que publicaré en breve lo comentaré con más detalle.
Impuestos típicos para el comprador:
Aquí no existe una distinción entre residentes y no residentes: ambos deben pagar los siguientes impuestos:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): si se trata de un inmueble de segunda mano en Baleares, se aplica una escala progresiva entre 8‑13% según el valor del inmueble. Vea la tabla aquí.
- Impuesto de Valor Añadido (IVA) + Actos Jurídicos Documentados (AJD): si se trata de un inmueble (a estrenar) en Baleares, esto es, cuando la compra se realizad directamente del promotor, se aplica un 10% de IVA y aprox. 1% de AJD.
- Gastos de notaría, Registro de la Propiedad y Gestoría: los gastos varían según el precio del inmueble, pero suelen oscilar entre 1%-1,5% sobre el precio de la compra.
- Retención de la plusvalía: si el vendedor es no residente, es altamente recomendable que el comprador retenga el importe del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), popularmente conocido por «plusvalía municipal«. Es el impuesto que, en principio, debe pagar el vendedor. Pero si el vendedor es no residente, la obligación de pagar el impuesto se invierte: será el comprador quien deberá pagarlo. De ahí la importancia de la retención.
Impuestos típicos para el vendedor:
Aquí sí existe una distinción entre residentes y no residentes:
Vendedor residente en España: tributará por IRPF
- Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana: IIVTNU, popularmente conocido por «Plusvalía municipal«. Es el impuesto que el vendedor residente debe pagar y se calcula sobre el incremento del valor del suelo. En principio sólo se debe pagar si la finca o el inmueble es calificado de «urbano». Si es rústico, no debe pagarlo. Diríjase al ayuntamiento donde está ubicado el inmueble para averiguar qué clasificación tiene y su importe.
- Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF): si el vendedor ha obtenido una ganancia al vender su inmueble (en comparativa con la compra o herencia en su momento), deberá declarar esa ganancia o beneficio en su declaración anual del IRPF. Se aplica un porcentaje sobre la ganancia que oscila entre 19% a 28% en Baleares (va por tramos, no por importe total).
Vendedor no residente en España: tributará por IRNR
- Retención del 3%: si el vendedor es no residente, el COMPRADOR (sea residente o no) deberá retener el 3% sobre el precio final de la compraventa, importe que deberá ingresar en Hacienda en representación del vendedor.
- Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR): se aplica un porcentaje del 19% sobre la ganancia patrimonial, restando el 3% que se retuvo. Tenga en cuenta que ambos porcentajes se calculan sobre importes distintos, por lo que no es correcto decir «si resto 3% de los 19%, al final solo pago 16%«. Los 3% se aplican sobre el precio total de la compraventa. En cambio, los 19% se aplican sobre la ganancia neta de la compraventa. Si no hubo ganancia, obviamente no tendrá que pagar y podrá reclamar los 3% retenidos.
- Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana: IIVTNU, popularmente conocido por «plusvalía municipal«. Es el impuesto que el vendedor no residente, al igual que el residente, debe pagar y se calcula sobre el incremento del valor del suelo. No obstante, si el vendedor es no residente, se invierte la carga tributaria: será el comprador quien deberá asumir el pago de la plusvalía municipal (el comprador se convierte en sujeto pasivo sustituto del contribuyente). Por eso, en estos casos, lo normal es que sea el comprador quien retenga el valor de la plusvalía municipal. Recuerde: en principio sólo se debe pagar el impuesto si la finca o el inmueble es calificado de «urbano». Si es rústico, no debe pagarlo. Diríjase al ayuntamiento donde está ubicado el inmueble para averiguar qué clasificación tiene y su importe.
Puede encontrar más detalles sobre la fiscalidad actual en la web de la Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB), que publica anualmente las tarifas y tipos vigentes.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Después de la escritura, el paso siguiente al comprar y vender un inmueble en Mallorca es la inscripción del nuevo comprador en el Registro de la Propiedad y demás registros. Un gestor puede encargarse de presentar la escritura, pagar las tasas de registro y obtener la nueva nota simple a nombre del nuevo titular. Esta inscripción es esencial para:
- Que el comprador aparezca como propietario a todos los efectos.
- Que el banco pueda constituir o cancelar hipotecas.
- Que el vendedor deje de ser responsable registralmente del inmueble.
Cambio de titularidad de suministros y gestoría
Por último, al comprar y vender un inmueble en Mallorca debe cambiarse la titularidad de todos los servicios públicos:
- Agua, luz, gas.
- Recogida de residuos y otros servicios municipales.
Contratar una gestoría local puede ahorrar tiempo y errores, ya que muchas veces gestionan directamente:
- Alta y baja de servicios.
- Revisión de consumos y posibles deudas pendientes.
- Comunicaciones con el ayuntamiento y compañías suministradoras.
Conclusión
En definitiva, aunque a simple vista comprar y vender un inmueble en Mallorca parezca un proceso sencillo, la realidad es que combina urbanismo, derecho inmobiliario, fiscalidad y registros, lo que puede complicarse de forma significativa si se descuida algún detalle. Un asesoramiento legal profesional no solo previene errores, sino que protege su inversión y le ayuda a que la operación se desarrolle con seguridad jurídica y claridad.
Si desea analizar su caso concreto, conocer qué documentos precisa o saber qué impuestos y gastos le afectarían según su situación fiscal (residente, no residente comunitario o extracomunitario), puede ponerse en contacto conmigo para recibir orientación personalizada sobre la compra o venta de su inmueble en Mallorca.
