Comprar i vendre un immoble a Mallorca: guia pas a pas

Comprar i vendre un immoble a Mallorca (habitatge en general, casa, xaleta, adossat, pis, apartament, garatge, finca rústica, olivar, local comercial, etc.) és una de les operacions immobiliàries més habituals a les Balears, però també una de les que més riscos amaga si s’afronta sense un pla clar. En aquest article li explico, de manera clara i pràctica, els passos essencials de la compravenda perquè protegeixi els seus interessos en tot moment.

Requisits previs de vivenda urbana: triï bé la zona i el tipus de finca

Abans de pensar a comprar i/o vendre un immoble a Mallorca, s’ha d’assegurar que la parcel·la encaixa amb el seu projecte (habitatge unifamiliar, comerç, rehabilitació, inversió, etc.). Revisi el planejament local (PGOU o Pla General d’Ordenació Urbana) i el planejament insular (PTI o Pla Territorial Insular) per confirmar la qualificació de la finca i si admet l’edificabilitat que vostè cerca.

No es deixi enganyar pel temps a l’estiu o per fotografies publicitàries. Asseguri’s de visitar la mateixa finca en diferents temporades i a hores diverses. No és el mateix visitar un immoble amb el sol de ple estiu que un dia plujós d’hivern. Per tant, comprovi bé:

• Transport públic i accessos per carretera.
• Serveis propers: escoles, centre sanitari, comerços, oci, platges, etc.
• Soroll, vistes i possibles restriccions urbanístiques: distàncies, alçades, ús turístic restringit, etc.
• Barri i comunitat de veïns.

Busqui assessorament tècnic i legal

Una vegada hagi trobat l’immoble dels seus somnis, no s’aventuri tot sol en una operació tan important des del punt de vista financer: en comprar i/o vendre un immoble a Mallorca sempre convé contractar una Due Diligence a dos experts:

1. Un arquitecte o aparellador per verificar la legalitat de les construccions existents, la llicència d’obra, la cèdula d’habitabilitat i possibles infraccions o edificacions sense autorització.
2. Un advocat especialitzat en dret immobiliari i urbanístic per verificar:
   • Servituds (pas, abastiment, canalitzacions, etc.).
   • Gravàmens registrals (hipoteques, embargaments, prohibicions de venda).
   • Regulacions locals i de la Comunitat Autònoma de les Illes Balears.

Documentació que han de tenir venedor i comprador

En comprar i vendre una finca urbana a Mallorca, ambdues parts han de preparar amb antelació una sèrie de documents.

Documents habituals del venedor:

• Títol de propietat inscrit en el Registre de la Propietat. És el títol que habilita el venedor per poder vendre l’immoble. Exemple: escriptura de compravenda, escriptura de poder, escriptura d’acceptació d’herència, de llegat, etc.
• Nota simple actualitzada del Registre de la Propietat. És important que estigui actualitzada. S’obté directament del Registre de la Propietat. Com que és informació pública, qualsevol persona pot accedir a la informació d’una finca.
• Si hi hay construcció: Cèdula d’habitabilitat, llicència d’obra, plànols de l’habitatge segellats per un arquitecte oficialment reconegut a Espanya o pel Col·legi d’Arquitectes corresponent.
• Certificat d’eficiència energètica.
• Darrers 4 justificants d’haver abonat l’Impost sobre Béns Immobles (IBI) i la taxa de fems.
• Cèdula urbanística o informe urbanístic de la finca.
• Certificat de no infracció urbanística.
• Si es tracta d’un habitatge en una comunitat de propietaris: certificat d’estar al corrent del pagament de les quotes corresponents.

Documents habituals del comprador:

• Document d’identitat (DNI/NIE) i, si escau, passaport, tot en vigor.
• Número d’Identificació Fiscal (NIF) i, si escau, certificat de no resident.
• Permís militar: en cas que el comprador tingui la nacionalitat d’un país de fora de la Unió Europea o de l’Espai Econòmic Europeu i desitgi adquirir una finca rústica a les Illes Balears, haurà de sol·licitar prèviament una autorització militar al Ministeri de Defensa. Tingui en compte que el termini per obtenir-la pot arribar o fins i tot superar els 6-8 mesos en alguns casos. Per tal de no perdre la finca dels seus somnis, li recoman recomanar d’integrar una clàusula adequada en el contracte privat que impedeixi que el venedor es pugui fer enrere per causes injustificades o pugui vendre la finca a un tercer per un preu més elevat mentre vostè està esperant a rebre aquesta autorització o permís militar. Hi ha la possibilitat que les autoritats espanyoles, pel motiu que sigui, li deneguin la concessió del permís militar. En aquest cas, és fonamental que vostè tingui dret a exigir que li retornin íntegrament els pagaments que hagi efectuat a compte; en cas contrari, s’arrisca a perdre’ls.

Negociació del contracte i garanties davant l’incompliment

Durant la negociació del contracte de compravenda, ambdues parts (comprador i venedor) acorden:

• Preu, termini de pagament i forma de pagament (comptat, finançament bancari, arres penitencials o confirmatòries).
• Termini per a l’atorgament de l’Escriptura Pública.
• Condicionants (per exemple, obtenir finançament, llicència d’obra, cancel·lació d’hipoteca, etc.).

Aquest és un dels punts crítics de l’operació. No s’hi aventure tot sol i asseguri la seva inversió. Contacti amb un advocat especialista en dret immobiliari perquè l’acompanyi durant tota la compravenda.

Decideixi amb claredat què passa si una de les parts incompleix:

• Si venedor o comprador no compleixen amb l’acord, quina penalització ha d’afrontar cadascun? Val qualsevol incompliment o només alguns de determinats?
• Si s’incompleix un termini, quines sancions o interessos s’apliquen?
• Si no es pot atorgar l’escriptura per força major, quines conseqüències suposa per a les parts?

Aquestes clàusules s’han de redactar amb precisió jurídica per evitar sorpreses desagradables, per la qual cosa és recomanable que el contracte final sigui preparat per un advocat, no per un intermediari ni mitjançant una simple descàrrega d’internet o per intel·ligència artificial.

L’escriptura pública: no la signi sense assessorament

Una vegada assolit l’acord, en aquest s’haurà fixat la data de l’escriptura pública davant notari. Aquest és un altre dels punts crítics de tota l’operació: li sortirà més barat arriscar un petit percentatge (1‑2% d’honoraris de l’advocat) que arriscar un 98‑99% per un error legal, fiscal o per un “jo em pensava…“. Abans de la signatura, revisi minuciosament el text de l’escriptura, asseguri’s sobretot que:

• es descrigui correctament l’immoble, els seus titulars actuals, les seves dimensions, les seves estructures, els seus límits, etc.;
• es descriguin les servituds, càrregues i condicions especials;
• es descriguin correctament tots els imports que el comprador ha de lliurar al venedor.​

Impostos i despeses

Aquesta és la part en què comprador i venedor han d’assumir el pagament d’impostos i despeses. El que cada part ha de pagar depèn en gran mesura de la seva residència fiscal a Espanya. No és el mateix ser resident o no resident. Aquí em limito a resumir els impostos. En un altre article que publicaré en breu ho comentaré amb més detall.

Impostos típics per al comprador:

Aquí no hi ha una distinció entre residents i no residents: ambdós han de pagar els impostos següents:

• Impost de Transmissions Patrimonials (ITP): si es tracta d’un immoble de segona mà a les Balears, s’aplica una escala progressiva aproximadament entre el 8‑13% segons el valor de l’immoble. Consultï la taula a la web de l’ATIB.
• Impost sobre el Valor Afegit (IVA) + Actes Jurídics Documentats (AJD): si es tracta d’un immoble nou (a estrenar) a les Balears, és a dir, quan la compra es realitza directament al promotor, s’aplica un 10% d’IVA i aproximadament un 1% d’AJD.
• Despeses de notaria, Registre de la Propietat i gestoria: les despeses varien segons el preu de l’immoble, però solen situar-se aproximadament entre l’1% i l’1,5% sobre el preu de la compra.
• Retenció de la plusvàlua: si el venedor és no resident, és altament recomanable que el comprador retingui l’import de l’impost sobre l’increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana (IIVTNU), conegut popularment com a “plusvàlua municipal“. És l’impost que, en principi, ha de pagar el venedor. Però si venedor és no resident, l’obligació de pagar l’impost s’inverteix: serà el comprador qui l’haurà d’ingressar. D’aquí la importància de la retenció.

Impostos típics per al venedor:

Aquí sí que hi ha una distinció entre residents i no residents:

Venedor resident a Espanya: tributarà per IRPF

• Impost sobre l’Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (IIVTNU): conegut popularment com a “plusvàlua municipal“. És l’impost que el venedor resident ha de pagar i es calcula sobre l’increment del valor del sòl. En principi, només s’ha de pagar l’impost si la finca o l’immoble està qualificat d’”urbà”. Si és rústic, no s’ha de pagar. Adreci’s a l’ajuntament on està situat l’immoble per esbrinar quina classificació té i quin import li correspon.
• Impost sobre la Renda de les Persones Físiques (IRPF): si el venedor ha obtingut un guany en vendre la seva finca urbana (en comparació amb la compra o l’herència en el seu moment), haurà de declarar aquest guany o benefici en la seva declaració anual de l’IRPF. S’aplica un percentatge sobre el guany que oscil·la aproximadament entre el 19% i el 28% a les Balears (per trams, no sobre l’import total).

Venedor no resident a Espanya: tributarà per IRNR

• Retenció del 3%: si el venedor és no resident, el COMPRADOR (sigui resident o no) haurà de retenir el 3% sobre el preu final de la compravenda, import que haurà d’ingressar a Hisenda en representació del venedor.
• Impost sobre la Renda de No Residents (IRNR): s’aplica un percentatge del 19% sobre el guany patrimonial, restant el 3% que es va retenir. Tingueu en compte que ambdós percentatges es calculen sobre imports diferents, per la qual cosa no és correcte dir “si resto el 3% del 19%, al final només pago el 16%“. El 3% s’aplica sobre el preu total de la compravenda. En canvi, el 19% s’aplica sobre el guany net de la compravenda. Si no hi va haver guany, òbviament no haurà de pagar i podrà reclamar el 3% retingut.
• Impost sobre l’Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (IIVTNU): popularment conegut com a “plusvàlua municipal“. És l’impost que el venedor no resident, igual que el resident, ha de pagar i es calcula sobre l’increment del valor del sòl. Això no obstant, si el venedor és no resident, s’inverteix la càrrega tributària: serà el comprador qui haurà d’assumir el pagament de la plusvàlua municipal (el comprador es converteix en subjecte passiu substitut del contribuent). Per això, en aquests casos, el més normal és que sigui el comprador qui retingui el valor de la plusvàlua municipal. Recordeu: en principi només s’ha de pagar l’impost si la finca o l’immoble és qualificat d'”urbà”. Si és rústic, no s’ha de pagar. Adreceu-vos a l’ajuntament on està ubicat l’immoble per esbrinar quina classificació té i el seu import.

Pot trobar més detalls sobre la fiscalitat actual al web de l’Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB), que publica anualment les tarifes i tipus vigents.

Inscripció en el Registre de la Propietat

Després de l’escriptura, el pas següent en comprar i vendre un inmoble a Mallorca és la inscripció del nou comprador en el Registre de la Propietat i altres registres. Un gestor es pot encarregar de presentar l’escriptura, pagar les taxes registrals i obtenir la nova nota simple a nom del nou titular. Aquesta inscripció és essencial per a:

• Que el comprador hi figuri com a propietari a tots els efectes.
• Que el banc hi pugui constituir o cancel·lar hipoteques.
• Que el venedor deixi de ser responsable registralment de l’immoble.

Canvi de titularitat de subministraments i gestoria

Finalment, en comprar i vendre un inmoble a Mallorca s’ha de canviar la titularitat de tots els serveis públics:

• Aigua, llum, gas.
• Recollida de residus i altres serveis municipals.

Contractar una gestorIa local pot estalviar temps i errors, ja que sovint gestionen directament:

• Altes i baixes de serveis.
• Revisió de consums i possibles deutes pendents.
• Comunicacions amb l’ajuntament i companyies subministradores.

Conclusió

En definitiva, encara que a primer cop d’ull comprar i vendre un inmoble a Mallorca pugui semblar un procés senzill, la realitat és que combina urbanisme, dret immobiliari, fiscalitat i registres, cosa que es pot complicar de manera significativa si es descuida algun detall. Un assessorament legal professional no només prevé errors, sinó que protegeix la seva inversió i l’ajuda perquè l’operació es desenvolupi amb seguretat jurídica i claredat.

Si desitja analitzar el seu cas concret, conèixer quins documents necessita o saber quins impostos i despeses l’afectarien segons la seva situació fiscal (resident, no resident comunitari o extracomunitari), es pot posar en contacte amb mi per rebre orientació personalitzada sobre la compra o venda del seu immoble a Mallorca.