Kauf oder Verkauf einer Immobilie auf Mallorca: Schritt für Schritt

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie auf Mallorca (Wohnung im Allgemeinen, Stadthaus, Chalet, Reihenhaus, Etagenwohung, Apartment, Garage, Landhaus, Olivenhain, Lokal, usw.) gehört zu den üblichsten Immobiliengeschäften auf den Balearen, birgt jedoch zugleich erhebliche Risiken, wenn man es ohne klaren Plan angeht. In diesem Artikel erkläre ich Ihnen klar und praxisnah die wesentlichen Schritte des Kaufvertrags, damit Sie Ihre Interessen jederzeit schützen.

Voraussetzungen: Wählen Sie Lage und Objekttyp sorgfältig

Bevor Sie daran denken, eine Immobilie auf Mallorca zu kaufen und/oder zu verkaufen, sollten Sie sicherstellen, dass das Grundstück zu Ihrem Projekt passt (Einfamilienhaus, Business, Sanierung, Investment usw.). Prüfen Sie den örtlichen Bebauungsplan (PGOU oder allgemeiner Flächennutzungsplan) sowie die Inselplanung (Territorialplan der Insel Mallorca), um die Bodenklassifikation und ob die von Ihnen gewünschte Bebaubarkeit zugelassen ist.

Lassen Sie sich nicht von Sommerwetter oder Werbefotos täuschen. Stellen Sie sicher, dass Sie dasselbe Objekt zu verschiedenen Jahreszeiten und zu unterschiedlichen Tageszeiten besichtigen. Es ist nicht dasselbe, eine Immobilie in der prallen Sommersonne zu besichtigen wie an einem regnerischen Wintertag. Prüfen Sie daher sorgfältig:

• Öffentliche Verkehrsmittel und Anbindung mit dem Auto.
• Nahegelegene Dienstleistungen: Schulen, Gesundheitszentrum, Einkaufsmöglichkeiten, Freizeit, Strände usw.
• Lärm, Aussicht und mögliche baurechtliche Beschränkungen: Abstände, Gebäudehöhen, eingeschränkte touristische Nutzung usw.
• Wohnumfeld und Eigentümergemeinschaft.

Holen Sie sich technische und rechtliche Beratung

Sobald Sie die Immobilie Ihrer Träume gefunden haben, sollten Sie sich bei einer finanziell so bedeutenden Transaktion nicht allein auf den Weg machen: Beim Kauf und/oder Verkauf einer Immobilie auf Mallorca ist es stets ratsam, eine Due-Diligence-Prüfung durch zwei Fachleute durchführen zu lassen:

1. Einen Architekten oder Bauleiter, der die Rechtmäßigkeit der bestehenden Bebauung, die Baugenehmigung, die Bewohnbarkeitsbescheinigung sowie mögliche Verstöße oder nicht genehmigte Gebäude überprüft.
2. Einen auf Immobilien- und Baurecht spezialisierten Rechtsanwalt, der Folgendes prüft:
   • Dienstbarkeiten (Wegerechte, Versorgungsleitungen, Kanäle usw.),
   • im Grundbuch eingetragene Belastungen (Hypotheken, Pfändungen, Veräußerungsverbote),
   • örtliche Vorschriften und Regelungen der Autonomen Gemeinschaft der Balearen.

Unterlagen, die Verkäufer und Käufer vorhalten müssen

Beim Kauf und Verkauf einer Immobilie auf Mallorca sollten beide Parteien im Vorfeld eine Reihe von Unterlagen vorbereiten.

Übliche Unterlagen des Verkäufers:

• Im Grundbuch eingetragener Eigentumstitel. Hierbei handelt es sich um den Titel, der den Verkäufer berechtigt, die Immobilie zu veräußern. Beispiel: Kaufvertrag in notarieller Urkunde, Vollmachtsurkunde, Erbschein bzw. Erbschaftsannahme, Vermächtnisurkunde usw.
• Aktuelle Grundbuchabschrift (nota simple). Es ist wichtig, dass diese aktuell ist. Sie wird direkt beim Spanischen Grundbuchamt beantragt. Da es sich um öffentliche Informationen handelt, kann jede Person Einsicht in die Daten eines Grundstücks nehmen.
• Falls Bebauungen vorhanden sind: Bewohnbarkeitsbescheinigung, Baugenehmigung, Grundrisse der Immobilie, abgestempelt von einem in Spanien offiziell anerkannten Architekten oder der zuständigen Architektenkammer.
• Energieeffizienz-Zertifikat.
• Die letzten 4 Zahlungsnachweise über die Entrichtung der Grundsteuer (IBI) und der Abfallgebühren.
• Städtebauliche Bescheinigung oder städtebaulicher Bericht zum Grundstück.
• Bescheinigung über das Nichtvorliegen von Baurechtsverstößen.
• Handelt es sich um eine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft: Bescheinigung darüber, dass der Verkäufer mit den Hausgeldzahlungen auf dem laufenden Stand ist.

Übliche Unterlagen des Käufers:

• Gültiger Ausweis (DNI/NIE) und gegebenenfalls Reisepass.
• Steueridentifikationsnummer (NIF) und gegebenenfalls Ansässigkeitsbescheinigung für Nichtansässige.
• Militärische Genehmigung: falls der Käufer die Staatsangehörigkeit eines Landes außerhalb der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums besitzt und ein landwirtschaftliches Grundstück (finca rústica) auf den Balearen erwerben möchte, muss er zuvor eine militärische Genehmigung beim spanischen Verteidigungsministerium beantragen. Bitte beachten Sie, dass die Bearbeitungszeit für deren Erteilung in einigen Fällen 6–8 Monate erreichen oder sogar überschreiten kann. Um nicht das Grundstück Ihrer Träume zu verlieren, empfehle ich Ihnen, eine geeignete Klausel in den privaten Kaufvertrag aufzunehmen, die verhindert, dass der Verkäufer ohne gerechtfertigten Grund vom Vertrag zurücktreten oder die Immobilie zu einem höheren Preis an einen Dritten veräußern kann, während Sie auf den Erhalt dieser militärischen Genehmigung oder Erlaubnis warten. Es besteht die Möglichkeit, dass die spanischen Behörden Ihnen, aus welchem Grund auch immer, die Erteilung der militärischen Genehmigung verweigern. In diesem Fall ist es von grundlegender Bedeutung, dass Sie das Recht haben, die vollständige Rückerstattung sämtlicher von Ihnen geleisteten Anzahlungen zu verlangen; andernfalls laufen Sie Gefahr, diese zu verlieren.

Verhandlung des Kaufvertrags und Sicherheiten bei Nichterfüllung

Während der Verhandlung des Kaufvertrags vereinbaren beide Parteien (Käufer und Verkäufer):

• Kaufpreis, Zahlungsfrist und Zahlungsmodalitäten (Barzahlung, Bankfinanzierung, Reue- bzw. Bestätigungsanzahlung).
• Frist für die Unterzeichnung der notariellen Kaufvertragsurkunde.
• Bedingungen (z.B. Erhalt der Finanzierung, Baugenehmigung, Löschung einer Hypothek usw.).

Dies ist einer der kritischen Punkte des Geschäfts. Gehen Sie diesen Schritt nicht allein und sichern Sie Ihre Investition ab. Wenden Sie sich an einen im Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt, der Sie während des gesamten Kaufprozesses begleitet.

Legen Sie klar fest, was geschieht, wenn eine der Parteien ihre Pflichten verletzt:

• Wenn Verkäufer oder Käufer die Vereinbarung nicht einhalten, welche Vertragsstrafe hat jeweils die andere Partei zu zahlen? Gilt jede Art von Vertragsverletzung oder nur bestimmte?
• Welche Sanktionen oder Verzugszinsen fallen an, wenn eine Frist überschritten wird?
• Welche Folgen hat es für die Parteien, wenn der Vertrag aus höherer Gewalt nicht beurkundet werden kann?

Diese Klauseln müssen mit juristischer Präzision formuliert werden, um böse Überraschungen zu vermeiden. Es ist daher empfehlenswert, dass der endgültige Vertrag von einem Rechtsanwalt ausgearbeitet wird und nicht von einem Vermittler, durch einen bloßen Internet-Download oder mithilfe künstlicher Intelligenz.

Die notarielle Urkunde: Unterschreiben Sie nichts ohne Beratung

Sobald eine Einigung erzielt wurde, wird darin das Datum für die notarielle Beurkundung festgelegt. Dies ist ein weiterer kritischer Punkt der gesamten Transaktion: Es ist günstiger, ein kleines Risiko von 1‑2% als Anwaltshonorar einzugehen, als 98‑99% durch einen rechtlichen oder steuerlichen Fehler oder ein „Ich dachte…„. Prüfen Sie vor der Unterzeichnung den Urkundstext sorgfältig und stellen Sie insbesondere sicher, dass:

• die Immobilie, ihre aktuellen Eigentümer, ihre Flächen, ihre baulichen Strukturen und Grenzen korrekt beschrieben werden;
• Dienstbarkeiten, Belastungen und besondere Bedingungen beschrieben werden;
• sämtliche Beträge, die der Käufer an den Verkäufer zu zahlen hat, korrekt aufgeführt werden.

Steuern und Kosten

In diesem Abschnitt müssen Käufer und Verkäufer die auf sie entfallenden Steuern und Kosten tragen. Die Höhe der Belastung hängt in hohem Maße von der steuerlichen Ansässigkeit in Spanien ab. Es ist nicht dasselbe, steuerlicher Inländer oder Nichtansässiger zu sein. Hier beschränke ich mich darauf, die wichtigsten Steuern zusammenzufassen; in einem weiteren Beitrag werde ich diese im Detail erläutern.

Übliche Steuern für den Käufer:

Hier besteht kein Unterschied zwischen Ansässigen und Nichtansässigen: Beide müssen die folgenden Steuern zahlen:

• Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP): Beim Erwerb einer gebrauchten Immobilie auf den Balearen wird je nach Immobilienwert ein progressiver Steuersatz von ungefähr 8‑13% angewendet. Die genauen Tabellen finden Sie auf der Website der ATIB.
• Mehrwertsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA) + Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados, AJD): Beim Erwerb einer neuen (erstbezogenen) Immobilie auf den Balearen, d.h. bei einem direkten Kauf vom Bauträger, fallen 10% IVA sowie etwa 1% AJD an.
• Notar-, Grundbuch- und Verwaltungsgebühren: Diese variieren je nach Kaufpreis der Immobilie, bewegen sich jedoch in der Regel zwischen ca. 1% und 1,5% des Kaufpreises.
• Einbehalt der Wertzuwachssteuer: Ist der Verkäufer Nichtansässiger, empfiehlt es sich dringend, dass der Käufer den Betrag der Wertzuwachssteuer auf städtische Grundstücke (IIVTNU, umgangssprachlich „Plusvalía municipal„) einbehält. Diese Steuer ist grundsätzlich vom Verkäufer zu zahlen. Handelt es sich jedoch um einen nicht ansässigen Verkäufer, kehrt sich die Zahlungspflicht um und der Käufer muss die Steuer an das Finanzamt abführen.​ Daher ist die Einbehaltung so wichtig.

Übliche Steuern für den Verkäufer:

Hier wird zwischen Ansässigen und Nichtansässigen unterschieden:

Ansässiger Verkäufer in Spanien: unterliegt der Einkommensteuer (IRPF)

• Steuer auf den Wertzuwachs städtischer Grundstücke (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU – „Plusvalía municipal„): Diese Steuer wird vom ansässigen Verkäufer gezahlt und auf Grundlage der Wertsteigerung des Bodens berechnet. Zur Ermittlung des konkreten Betrags muss man sich an die zuständige Gemeinde wenden.
• Einkommensteuer für natürliche Personen (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, IRPF): Erzielt der Verkäufer beim Verkauf des Grundstücks einen Gewinn (im Vergleich zum damaligen Kaufpreis oder dem Wert bei Erbschaft), muss er diesen in seiner jährlichen Einkommensteuererklärung angeben. Hierauf wird ein Steuersatz angewandt, der auf den Balearen stufenweise ungefähr zwischen 19% und 28% liegt (nach Teilbeträgen, nicht nach Gesamtbetrag).

Nichtansässiger Verkäufer in Spanien: unterliegt der Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR)

• 3% Einbehalt: Wenn der Verkäufer nicht resident ist, muss der KÄUFER (unabhängig davon, ob er resident ist oder nicht) 3% des endgültigen Kaufpreises einbehalten. Diesen Betrag muss er stellvertretend für den Verkäufer an das spanische Finanzamt (Hacienda) abführen.
• Einkommensteuer für Nichtresidente (IRNR): Es wird ein Steuersatz von 19% auf den Veräußerungsgewinn angewendet, abzüglich der 3%, die einbehalten wurden. Beachten Sie, dass beide Prozentsätze auf unterschiedliche Beträge berechnet werden. Daher ist es falsch zu sagen: „Wenn ich 3% von den 19% abziehe, zahle ich am Ende nur 16%„. Die 3% werden auf den Gesamtkaufpreis angewendet. Die 19% hingegen beziehen sich auf den Nettogewinn aus dem Verkauf. Wenn kein Gewinn erzielt wurde, müssen Sie offensichtlich nicht zahlen und können die einbehaltenen 3% zurückfordern.
• Wertzuwachssteuer auf städtische Grundstücke (IIVTNU): Allgemein bekannt als „kommunale Plusvalía„. Dies ist die Steuer, die der nicht residente Verkäufer – genau wie der residente – zahlen muss und die auf Grundlage der Wertsteigerung des Bodens berechnet wird. Wenn der Verkäufer jedoch nicht resident ist, kehrt sich die Steuerschuldnerschaft um: Es ist der Käufer, der die Zahlung der kommunalen Plusvalía übernehmen muss (der Käufer wird zum Ersatzsteuerschuldner). Daher ist es in diesen Fällen üblich, dass der Käufer den Betrag der kommunalen Plusvalía einbehält. Denken Sie daran: Grundsätzlich muss die Steuer nur gezahlt werden, wenn das Grundstück oder die Immobilie als „städtisch“ (urbano) eingestuft ist. Ist es ländlich (rústico), fällt sie nicht an. Wenden Sie sich an das Rathaus, in dessen Gemeindegebiet sich die Immobilie befindet, um die Einstufung und den Betrag zu erfragen.

Weitere Details zur aktuellen steuerlichen Behandlung finden Sie auf der Website der Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB), die jährlich die jeweils geltenden Sätze und Tarife veröffentlicht.

Eintragung im Grundbuch

Nach der Beurkundung ist der nächste Schritt beim Kauf und Verkauf einer Immobilie auf Mallorca die Eintragung des neuen Käufers im Grundbuch und gegebenenfalls in weiteren Registern. Ein Gestor (Verwaltungsbevollmächtigter) kann sich darum kümmern, die Urkunde einzureichen, die Grundbuchgebühren zu zahlen und eine neue Grundbuchabschrift auf den Namen des neuen Eigentümers zu beschaffen. Diese Eintragung ist wesentlich, damit:

• der Käufer in jeder Hinsicht als Eigentümer erscheint,
• die Bank Hypotheken bestellen oder löschen kann,
• der Verkäufer im Grundbuch nicht länger als Verantwortlicher für die Immobilie geführt wird.

Ummeldung der Versorgungsverträge und Beauftragung einer Gestoría

Schließlich müssen beim Kauf und Verkauf einer Immobilie auf Mallorca alle Versorgungsverträge umgeschrieben werden:

• Wasser, Strom, Gas,
• Abfallentsorgung und sonstige kommunale Leistungen.

Die Beauftragung einer örtlichen Gestoría kann Zeit und Fehler sparen, da diese oft direkt Folgendes übernimmt:

• An- und Abmeldung der Versorgungsverträge,
• Überprüfung der Verbräuche und möglicher offener Forderungen,
• Korrespondenz mit der Gemeinde und den Versorgungsunternehmen.

Schlussfolgerung

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Kauf und Verkauf einer Immobilie auf Mallorca zwar auf den ersten Blick einfach erscheinen mag, in der Praxis jedoch Aspekte des Städtebaus, des Immobilienrechts, des Steuerrechts und der Registerführung vereint und sich deutlich verkomplizieren kann, wenn ein Detail übersehen wird. Eine professionelle Rechtsberatung verhindert nicht nur Fehler, sondern schützt Ihre Investition und sorgt dafür, dass die Transaktion mit rechtlicher Sicherheit und Transparenz abgewickelt wird.

Wenn Sie Ihren konkreten Fall analysieren, wissen möchten, welche Unterlagen Sie benötigen oder welche Steuern und Kosten Sie je nach Ihrer steuerlichen Situation (Ansässiger, EU‑Nichtansässiger oder Drittstaatsangehöriger) zu tragen hätten, können Sie sich gern mit mir in Verbindung setzen, um eine persönliche Beratung zum Kauf oder Verkauf Ihrer Immobilie auf Mallorca zu erhalten.